La cláusula que puede proteger al comprador al comprar una propiedad en Colombia
- Alejandra Romero-Richardson
- hace 2 días
- 6 min de lectura
Comprar una casa, finca o propiedad en Colombia puede ser una excelente inversión. Pero antes de entregar dinero, hay una pregunta que todo comprador debería hacerse:
¿Qué pasa si después de firmar descubro que ya no quiero continuar con la operación?
Aquí es donde una buena estructura contractual puede marcar una enorme diferencia.
En GrandColombia.com recomendamos prestar especial atención a las cláusulas de desistimiento no culposo, especialmente cuando se entrega dinero para reservar una propiedad o se firma una promesa de compraventa.
¿Qué significa desistimiento no culposo?
En términos sencillos, significa establecer previamente en el contrato una posibilidad de retirarse de la operación sin que necesariamente se considere que el comprador ha cometido un incumplimiento.
Pero hay algo fundamental:
Desistir no significa necesariamente recuperar todo el dinero.
Las consecuencias dependen de lo que las partes hayan pactado y del tipo de arras utilizadas.
En Colombia, el Código Civil contempla las llamadas arras de retractación, mediante las cuales las partes pueden reservarse la posibilidad de retractarse bajo determinadas condiciones. Quien las entrega puede perderlas al retractarse, mientras que quien las recibe debe restituirlas dobladas si es quien se retracta.
Por eso, el comprador debe saber exactamente qué está firmando antes de entregar el dinero.
¿Por qué puede beneficiar al comprador?
Porque comprar una propiedad no debería ser un salto al vacío.
Imaginemos que encuentras una finca en Colombia que te encanta. El propietario quiere recibir $20 millones de pesos como señal para retirarla del mercado.
A primera vista parece sencillo.
Pero después de entregar el dinero descubres que:
- La financiación no está aprobada.
- Hay una diferencia entre los metros anunciados y los registrados.
- Existe una carga sobre el inmueble.
- Hay problemas con la titularidad.
- Una construcción no tiene la documentación esperada.
- Aparece un problema con los linderos.
- La situación urbanística no es la que te habían explicado.
- Necesitas más tiempo para completar la documentación.
¿Qué ocurre entonces?
Eso debería estar previsto antes de entregar el dinero.
El comprador debe saber cómo puede salir de la operación
Una de las mayores ventajas de negociar el contrato antes de pagar es poder establecer claramente:
qué ocurre si el comprador quiere desistir y qué ocurre si aparece un problema que hace imposible o desaconsejable continuar con la compra.
Son situaciones diferentes.
No debería confundirse el desistimiento voluntario del comprador con una terminación del contrato provocada por un problema jurídico, documental o contractual atribuible a la propiedad o al vendedor.
Esta diferencia puede ser extremadamente importante.
No es lo mismo desistir que descubrir un problema
Supongamos que el comprador simplemente cambia de opinión.
Eso puede ser un desistimiento.
Pero imaginemos ahora que el comprador descubre que la propiedad tiene una hipoteca que no había sido informada, que existe un problema de titularidad o que la documentación necesaria para venderla no está en orden.
Eso es completamente diferente.
Por eso, un contrato bien preparado puede establecer condiciones claras para que el comprador pueda protegerse ante circunstancias objetivas.
La due diligence: el paso que muchos compradores olvidan
Antes de completar una compra inmobiliaria en Colombia, el comprador debería realizar una revisión documental y jurídica de la propiedad.
Entre otras cosas, conviene comprobar:
1. Certificado de Libertad y Tradición
Permite comprobar la información registral del inmueble y conocer aspectos importantes relacionados con su titularidad y situación jurídica.
2. Quién es realmente el propietario
Hay que comprobar que la persona que está vendiendo tiene capacidad y legitimidad para hacerlo.
3. Hipotecas, embargos y otras limitaciones
No basta con que el vendedor diga que la propiedad está “libre”.
Hay que comprobarlo documentalmente.
4. Impuestos y obligaciones pendientes
Es conveniente verificar la situación tributaria del inmueble y los documentos correspondientes.
5. Construcciones y licencias
Especialmente importante en fincas y casas campestres.
Que una construcción exista físicamente no significa necesariamente que toda su situación documental y urbanística esté en orden.
6. Linderos y superficie
El terreno que aparece en el anuncio y el terreno registrado deberían coincidir con la documentación correspondiente.
7. Servicios y acceso
En una finca rural es especialmente importante comprobar agua, electricidad, acceso, vías y demás condiciones relevantes para el comprador.
¿Y si el comprador vive en España, Reino Unido o Estados Unidos?
Aquí la protección contractual cobra todavía más importancia.
Comprar una propiedad en Colombia desde otro país puede implicar:
- Firmar documentos a distancia.
- Enviar dinero internacionalmente.
- Depender de terceros para realizar gestiones.
- No poder visitar personalmente el inmueble.
- Tener dificultades para comprobar documentación.
- Depender de información proporcionada por vendedores o intermediarios.
Por eso, no recomendamos enviar una cantidad importante simplemente porque alguien diga que hay que “separar” la propiedad inmediatamente.
Primero hay que saber:
qué se está firmando, qué se está pagando y qué ocurre si la operación no continúa.
¿Qué debería pedir el comprador?
Antes de entregar una señal o firmar una promesa de compraventa, el comprador debería preguntar:
¿Qué tipo de arras estoy entregando?
¿Puedo desistir?
¿Cuánto dinero perdería si desisto?
¿Qué ocurre si desiste el vendedor?
¿Qué ocurre si la propiedad tiene un problema documental?
¿Qué ocurre si no consigo financiación?
¿Qué ocurre si el vendedor no puede entregar la propiedad en las condiciones acordadas?
¿Cuándo y cómo se devuelve el dinero si la operación termina?
Si estas preguntas no tienen respuestas claras en el contrato, todavía no es momento de entregar una cantidad importante de dinero.
La mejor protección: negociar antes de pagar
Una de las grandes ventajas del comprador es que tiene mayor capacidad de negociación antes de entregar el dinero.
Después de pagar, recuperar el dinero puede convertirse en una disputa.
Antes de pagar, en cambio, comprador y vendedor pueden negociar las condiciones.
Por eso, una buena estrategia es establecer previamente:
- El importe de la señal.
- El tipo de arras.
- El plazo para completar la operación.
- Las condiciones de desistimiento.
- Las condiciones suspensivas que correspondan.
- Las consecuencias de un incumplimiento.
- Las circunstancias que permitirían terminar la operación.
- El procedimiento para devolver las cantidades.
- La documentación que debe entregar el vendedor.
Una regla sencilla para cualquier comprador
No preguntes solamente: “¿Cuánto tengo que pagar para reservar esta propiedad?”
Pregunta también:
“¿Cuánto me costará salir de esta operación y en qué circunstancias puedo hacerlo?”
Esa pregunta puede ahorrarte mucho dinero y muchos problemas.
Comprar con ilusión, pero también con protección
En GrandColombia.com queremos que comprar una propiedad en Colombia sea una experiencia emocionante, pero también responsable.
Una finca espectacular puede ser una gran inversión.
Pero una buena propiedad necesita un buen contrato.
Antes de entregar dinero, revisa la documentación, entiende el tipo de arras que estás firmando y asegúrate de que las condiciones de salida están claramente establecidas.
Y si la operación es importante, especialmente cuando se trata de una compra internacional, busca asesoramiento jurídico independiente antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿El comprador siempre puede desistir de una compraventa en Colombia?
No. El derecho a desistir depende del contrato y de la figura jurídica utilizada. No debe asumirse que cualquier señal o anticipo permite cancelar libremente la operación.
¿Qué ocurre si entrego arras de retractación y luego decido no comprar?
En el régimen de arras de retractación previsto por el Código Civil colombiano, quien entregó las arras puede retractarse perdiéndolas, sujeto a las condiciones y plazos aplicables.
¿Y si es el vendedor quien se retracta?
En ese régimen, quien recibió las arras y se retracta debe restituirlas dobladas.
¿Puedo recuperar las arras si descubro un problema grave con la propiedad?
Depende de las circunstancias y de lo que establezca el contrato. Por eso es tan importante diferenciar un desistimiento voluntario del comprador de una terminación motivada por un incumplimiento o por una condición contractual previamente pactada.
¿Qué debe revisar un extranjero antes de comprar una finca en Colombia?
Como mínimo, debería revisar la situación registral, titularidad, cargas, impuestos, documentación de la construcción, superficie, linderos, servicios, acceso y cualquier condición relevante para la operación.
¿Es recomendable firmar una promesa de compraventa sin asesoramiento?
En operaciones de valor importante, especialmente cuando el comprador vive fuera de Colombia, es recomendable contar con asesoramiento jurídico independiente antes de firmar.
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El consejo de GrandColombia.com
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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Las consecuencias de las arras, el desistimiento y la terminación de un contrato dependen de la legislación aplicable y de la redacción concreta del contrato. Para una operación específica, consulta a un abogado colombiano.
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